Dr. Martin Leiß, M.A.
Lucas Wartenburger

Notare

Der Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie von einem Bauträger unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Erwerb einer gebrauchten Immobilie aus privater Hand. Die Landesnotarkammer Bayern hat zu allen Fragen rund um den "Bauträgervertrag" ein Merkblatt herausgegeben, das Sie gerne über uns beziehen können. An der Notarstelle liegt das Merkblatt auch zur Mitnahme aus.

Hier einige besonderes häufig nachgefragte Stichworte:

Zahlungsabwicklung

Ein wichtiger Unterschied zwischen Privat- und Bauträgerkauf besteht hinsichtlich der Zahlungsabwicklung: Während bei der Gebrauchtimmobilie die Zahlung meist auf einmal erfolgt, d.h. nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen und deren Bestätigung durch den Notar überweist der Käufer den kompletten Kaufpreis mit einer einmaligen Zahlung an den Verkäufer, kommt beim Bauträgerverkauf häufig ein gesetzlich begründetes Ratenzahlungssystem zum Tragen: Ist die Immobilie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vollständig hergestellt, kann der Bauträger aufgrund der Gewerberecht verankerten "Makler- und Bauträgerverordnung" (MaBV) den Kaufpreis nur in Abschlagszahlungen entgegennehmen, die sich am Baufortschritt orientieren und deren Höhe in der MaBV genau festgelegt ist. Auf den Grundstücksanteil dürfen beispielsweise höchstens 30 % des Gesamtkaufpreises entfallen und 28 % auf die Rohbaufertigstellung einschließlich der Zimmerarbeiten. 13 solcher Raten sieht die MaBV vor, daraus darf der Bauträger höchstens insgesamt sieben bilden.

Haftung für Sachmängel

Der andere wesentliche Unterscheidungspunkt ist die Haftung für Sachmängel. Hierzu wird im Individualvertrag über eine Gebrauchtimmobilie regelmäßig vereinbart, dass der Käufer die Immobilie "erwirbt, wie besichtigt", also der Verkäufer keine Haftung für etwaige Sachmängel der Immobilie übernimmt und die entsprechenden gesetzlichen Ansprüche des Käufers ausgeschlossen sind. Ein solcher Haftungsausschluss ist im Bauträgervertrag als sogenannter "Formularvertrag" nicht zulässig. Der Bauträger kann die gesetzlichen Mängelrechte gegenüber einem Verbraucher nicht einschränken und haftet daher zwingend auf die Dauer der im Werkvertragsrecht vorgegebenen Frist von fünf Jahren ab Abnahme für etwaige Sachmängel an der neu errichteten Immobilie.

Aktuelles

Zum 1. Januar 2009 ist das sogenannte "Forderungssicherungsgesetz" in Kraft getreten. Dieses Gesetz bringt für den Käufer einer Bauträger-Immobilie nach überwiegender Auffassung eine deutliche Verbesserung gegenüber der bisherigen Rechtslage. Nach den bislang geltenden Vorschriften war der Käufer zwar gegen eine Verkürzung der Gewährleistungsvorschriften geschützt und auch das Risiko eines "Drittverkaufs" oder einer nachträglichen Belastung des gekauften Objekts durch den Bauträger konnte beherrscht werden. Eine gewisse Sicherungslücke bestand aber hinsichtlich des "Fertigstellungsrisikos", also der Gefahr finanzieller oder sonstiger Nachteile für den Käufer aus dem Umstand, dass der Bauträger, beispielsweise wegen Insolvenz, die Immobilie nicht (rechtzeitig) fertigstellen kann oder will.

Nach den neuen Regelungen ist der Käufer jetzt - unabhängig von dem durch die MaBV vorgegebenen Ratenzahlungsplan - berechtigt, mindestens bis zur Abnahme 5 % des Gesamtkaufpreises einzubehalten. Der Verkäufer kann diesen Einbehalt nur vermeiden, wenn er dem Käufer über 5 % des Gesamtkaufpreises eine entsprechende Sicherheit stellt, also ihm zum Beispiel eine Bürgschaftserklärung einer deutschen Bank oder Sparkasse übergibt. Damit hat der Käufer gegenüber dem Bauträger wirtschaftlich betrachtet ein zusätzliches Druckmittel und auch sein finanzielles Risiko reduziert sich für den Fall der fehlenden Fertigstellung um die Höhe des Einbehalts.