Grundstückskauf allgemein
Grundstückskaufverträge PDF Print E-mail
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Wichtige Schritte vor Beurkundung

Verkäufer

Als Verkäufer sollten Sie vor Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages insbesondere klären, ob durch die geplante Veräußerung einkommensteuerliche Folgen ausgelöst werden. Stichworte in diesem Zusammenhang sind zum Beispiel: "Spekulationsgewinn" oder "gewerblicher Grundstückshandel".

Um die Bonität eines möglichen Käufers einschätzen zu können, ist häufig üblich, sich eine durch dessen Kreditinstitut ausgestellte "Finanzierungsbestätigung" vorlegen zu lassen.

Käufer

Für den Käufer ist vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags regelmäßig folgendes wichtig:

  • rechtzeitiges Bemühen um die Finanzierung des geplanten Kaufs und Veranlassen, dass unser Notariat rechtzeitig die erforderlichen Unterlagen von Ihrer Bank zur Verfügung gestellt erhält;
  • Klärung des Erschließungszustands des Grundstücks. Genauere Auskünfte hierzu können Sie bei der jeweils zuständigen Gemeinde bzw. dem jeweiligen Erschließungsträger erhalten;
  • Klären, in welchem Erwerbsverhältnis Sie kaufen, wenn der Kauf durch mehrere Personen erfolgen soll. Insbesondere beim Vorhandensein vor- oder nichtehelicher Kinder, bei haftungsgeneigter Tätigkeit eines der potentiellen Käufer, bei unverheirateten Paaren als Käufer oder bei unterschiedlicher Beteiligung mehrerer Käufer an der Finanzierung der Immobilie besteht u.U. Beratungsbedarf.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung gelten einige Besonderheiten. Dazu gehört unter anderem, dass sich wichtige Regelungen für das gemeinschaftliche Zusammenleben in der Wohnanlage neben den gesetzlichen Vorschriften auch aus der sogenannten "Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung" sowie aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung ergeben.

So hat die Teilungserklärung zum Beispiel auch die Zuordnung von Gartenflächen, Keller- und Speicherräumen sowie Stellplätzen zum Inhalt. Die Gemeinschaftsordnung regelt neben vielen weiteren wichtigen Fragen auch die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und trifft Bestimmungen zur Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen und Sondereigentum (z.B., ob die Nutzung einer Wohnung als Praxis oder sonstige Geschäftsräume zulässig ist). Die Eigentümerversammlung beschließt unter anderem über Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte vor Vertragsschluss also regelmäßig

  • sich Einsicht in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung verschaffen;
  • sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus der Vergangenheit zeigen lassen;
  • beim Verwalter die Beschluss-Sammlung der Eigentümergemeinschaft einsehen;
  • bei Verkäufer und Verwalter erfragen, ob Rückstände hinsichtlich des "Haus-" bzw. "Wohngelds" bestehen.
 
Vertragsabwicklung PDF Print E-mail
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Zusammengefasst führen - begonnen mit der notariellen Beurkundung - in der Regel drei hauptsächliche Schritte zum Eigentumserwerb durch den Käufer:

1. Schritt

Der erste Schritt ist die Verbriefung des Kaufvertrags vor dem Notar.

Nach dieser Beurkundung versendet der Notar zunächst die Vertragsabschriften an Verkäufer und Käufer sowie an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts; außerdem an etwaige Genehmigungsstellen und - falls der Käufer den Kaufpreis finanziert hat - an dessen Bank.

Weiter veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung und holt - wenn Belastungen auf der veräußerten Immobilie eingetragen sind - die betreffenden Löschungsbewilligungen für diese Belastungen bei den Banken oder sonstigen Gläubigern des Verkäufers ein.

2. Schritt

Ist die Auflassungvormerkung eingetragen, die Löschung etwaiger Belastungen gesichert und sind auch etwaige sonstige Voraussetzungen für die Fälligkeit erfüllt (z.B. erforderliche Genehmigungen), folgt der zweite Schritt: der Notar teilt den Vertragsparteien das Vorliegen dieser Voraussetzung mit, er versendet also die sogenannte "Fälligkeitsmitteilung". Diese Mitteilung ist für den Käufer das Signal für die Kaufpreiszahlung (ggf. hängt die Fälligkeit allerdings auch noch von weiteren Voraussetzungen ab, die nicht vom Notar, sondern von den Vertragsparteien selbst zu prüfen sind, ein häufiges Beispiel dafür ist die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer).

Für den Käufer ist bei diesem zweiten Schritt besonders zu beachten:

Sind Grundpfandrechte des Verkäufers mit dem Kaufpreis wegzufertigen, ist der von der Verkäufer-Bank geforderte Betrag ("Ablösebetrag") direkt an diese zu überweisen. Die genauen Beträge und die Kontoverbindung sind in diesem Fall der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu entnehmen.

Für den Verkäufer gilt:

Nach Zahlung muss der Verkäufer dem Notar unverzüglich den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Der Notar übersendet ihm dazu - zusammen mit der Abschrift der Fälligkeitsmitteilung - eine vorgefertigte Erklärung, die nur noch zu unterzeichnen und an die Notarstelle zurückzuleiten ist.

3. Schritt

Jetzt erfolgt der dritte Schritt:

Nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung sendet der Notar dem Grundbuchamt alle Unterlagen für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Nach Erledigung des grundbuchamtlichen Vollzugs erhalten die Vertragsparteien dann eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte.

Mit Eigentumsumschreibung tritt der Käufer nach den gesetzlichen Bestimmungen auch in etwaige Sachversicherungen (zum Beispiel: Gebäudebrand-, Leitungswasser-, Hagel- und Sturmversicherungen) für die erworbene Immobilie ein (dies gilt jedoch nicht für etwaige Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen). Die Veräußerung ist dem jeweiligen Versicherer unverzüglich anzuzeigen, ansonsten ist der Versicherer unter Umständen von seiner Leistungspflicht befreit. Der Käufer ist auch berechtigt, bestehende Versicherungsverhältnisse innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung zu kündigen, wobei immer genau geprüft werden sollte, ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Kündigung wirtschaftlich vernünftig ist.

Auch bei der zuständigen Gemeinde kann sich empfehlen, den Verkauf anzuzeigen, damit dort die Grundsteuer künftig vom neuen Inhaber der Immobilie erhoben wird.
 
Immobilienrecht PDF Print E-mail
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Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks führt kein Weg am Notar vorbei. Darüber hinaus betreuen wir selbstverständlich auch viele weitere Gebiete des Immobilienrechts, wie

  • Aufteilung in Wohnungseigentum
  • Bestellung, Anpassung und Veräußerung von Erbbaurechten
  • Bestellung, Übertragung und Übernahme von Grundpfandrechten (Hypothek / Grundschuld)
  • Grundstücksverkehr mit Gemeinden (Einheimischenmodelle,  Baugebiete, Straßengrundabtreung, städtebauliche Verträge, Erschließungsverträge)
  • Gestaltung von Grundstücksbelastungen (Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte etc.) und Benutzungsregelungen
  • Verträge im Zusammenhand mit einer anstehenden Zwangsversteigerung
  • Besondere Formen des Grundstückserwerbs (z.B. Leibrentenkauf, Rückvermietung)
 
Grundstückskauf - wichtige Begriffe PDF Print E-mail
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Wichtige Begriffe

Auflassung

"Auflassung" ist der gesetzliche Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für die Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (§ 925 BGB). Bei notariellen Grundstückskaufverträgen ist die Auflassung häufig in eine vom eigentlichen Vertragstext getrennte Anlage "ausgelagert". Diese Anlage verwahrt der Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung bis ihm der Verkäufer bestätigt oder der Käufer nachweist, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Erst dann gibt der Notar die Auflassung zur Bearbeitung an das Grundbuchamt weiter. So ist der Verkäufer sicher, dass er das Eigentum an seiner Immobilie erst aufgeben muss, wenn er die vertraglich versprochene Gegenleistung des Käufers erhalten hat.

Auflassungsvormerkung

Die "Auflassungsvormerkung" (manchmal auch als "Eigentumsvormerkung" bezeichnet) ist ein Grundbucheintrag, der das Grundbuch hinsichtlich des verkauften Grundbesitzes für spätere Verfügungen des Verkäufers "sperrt", die erworbene Immobilie wird durch diesen Eintrag also für den Käufer "vorgemerkt". Würde der Verkäufer nach dieser Eintragung versuchen, den Grundbesitz nochmals zu verkaufen oder mit neuen Schulden zu belasten, hätten die betreffenden Rechtsgeschäfte im Verhältnis zum ersten Käufer keine Wirkung. Der Käufer kann nach Eintragung der Vormerkung also sicher sein, dass der en Grundbesitz nach Kaufpreiszahlung auch tatsächlich zu Eigentum erwerben kann und er nicht mit neuen Schulden des Verkäufers belastet ist.

Besitzübergang

Der "Besitzübergang" ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer berechtigt ist, die erworbene Immobilie wirtschaftlich zu nutzen. Häufig sehen die vertraglichen Regelungen vor, dass Kaufpreiszahung und Besitzübergang Hand in Hand gehen, also "Zug um Zug" erfolgen. Das hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er die Schlüssel zum Objekt erst aus der Hand geben muss, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Für den Käufer bedeutet dies, dass auch erst ab diesem Zeitpunkt die mit dem Grundbesitz verbundenen Lasten zu tragen hat.

Lastenfreistellung

Zu sogenannten "Rechtsmängeln" gilt bei Grundstückskaufverträgen der Grundsatz, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am verkauften Grundbesitz frei von Rechten Dritter verschaffen muss, insbesondere frei von etwa am verkauften Grundbesitz durch Grundbucheintrag abgesicherten Schulden (z.B. durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder Hypothek). Im Rahmen der Vertragsabwicklung besorgt der Notar regelmäßig auch die Unterlagen, die erforderlich sind, um die veräußerte Immobilie von derartigen Belastungen freizustellen. Der Notar wird dazu von den Vertragsteilen beauftragt, bei den im Grundbuch vermerkten Gläubigern die notwendigen Unterlagen für die "Lastenfreistellung" anzufordern.

Eine Ausnahme vom Grundsatz der Lastenfreiheit bilden häufig die in der sogenannten "zweiten Abteilung" des Grundbuchs eingetragene Rechte. Diese Rechte regeln häufig z.B. nachbarschaftliche Beziehungen (Abstandsflächenübernahmen, Geh- und Fahrtrechte, Ver- und Entsorgungsleitungsrechte) und werden vom Grundstückskäufer in der Regel übernommen. Hier kommt es aber stets auf den Einzelfall an.

Oberjustizkasse Bamberg

Die Gebühren für den Grundbuchvollzug werden in Bayern zentral erhoben. Zuständig dafür ist die Oberjustizkasse in Bamberg. Alle Rechnungen für Eintragungen im Grundbuch erhalten Sie also von dieser Stelle.

Sachmängelhaftung

Zur Mängelhaftung wird in Grundstückskaufverträgen über gebrauchte Immobilien regelmäßig vereinbart, dass die Veräußerung Immobilie erfolgt "wie sie liegt und steht". Das bedeutet, dass - außer beim Vorliegen bestimmter Umstände wie wie vor allem Vorsatz oder Arglist - der Verkäufer keine Haftung für den Zustand der Immobilie übernimmt und der Käufer ihn also nicht wegen etwaiger Mängel in "Regress nehmen" kann.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Ist die für einen Grundstückskauf anfallende Grunderwerbsteuer bezahlt, erhält der Notar von der Grunderwerbsteuerstelle automatisch die sogenannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung". Es handelt sich also um eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Käufer seiner Verpflichtung zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer nachgekommen ist. Das Vorliegen dieser Bestätigung wird auch vom Grundbuchamt geprüft. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kann daher im Grundbuch der Eigentumswechsel auf den Käufer nicht vollzogen werden.