Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

Häufige Fragen

Grundschuld

Vielleicht haben Sie schon einmal bei einem Notar eine Grundschuld beurkunden lassen und dabei das flaue Gefühl gehabt, dass Sie hier "etwas" unterschreiben, weil es die Bank so wollte, ohne so richtig zu überblicken, worum es eigentlich geht. Weil gegen Spinnenangst bekanntlich nur Spinnenwissen hilft, stellen wir auf dieser Seite einige wichtige Informationen zum Thema Grundschuld zusammen.

Wer einen Kredit vergibt, möchte sein Geld später zurück erhalten. Je höher der Betrag ist, desto weniger hilft bloßes Vertrauen, desto wichtiger sind Sicherheiten. Die wichtigste Kreditsicherheit ist die Grundschuld. Wird der durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt, dann kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen und erhält den Versteigerungserlös, und zwar vorrangig vor anderen Gläubigern. Dabei darf der Kreditgeber für sich allerdings nur so viel vom Versteigerungserlös behalten, wie nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist.

Durch die Grundschuld erhält der Gläubiger also nicht mehr Geld zurück, als im Darlehensvertrag vereinbart ist. Aber er kann relativ sicher sein, dass er es auch tatsächlich bekommt, und zwar auch dann, wenn der Kreditnehmer inzwischen insolvent ist, wenn noch andere Gläubiger ihre Forderungen geltend machen oder die Immobilie sogar zwischenzeitlich weiter übertragen wurde. Für den Kreditnehmer drückt sich dieser Vorteil meist in günstigeren Zinsen aus. Oder anders gesagt: Durch die Grundschuld kann der Eigentümer seine Immobilie zu Geld machen, ohne sie zu verkaufen. So gesehen ist die Grundschuld für beide Seiten eine gute Erfindung.

Fast. Anstelle der Grundschuld werden in den meisten anderen Ländern Hypotheken verwendet. Es gibt sie auch in Deutschland, sie spielen jedoch im normalen Bankkredit praktisch keine Rolle mehr. Die Grundschuld ist flexibler und für Banken und Kreditnehmer leichter zu handhaben als die Hypothek, der Grundgedanke ist jedoch derselbe. Wenn man von in Deutschland von "Hypothekendarlehen" spricht, meint man damit meist ein durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen.

Die Initiative zur Grundschuldbestellung geht meistens vom Kreditgeber (als von Ihrer Bank oder Sparkasse) aus. Dieser schickt einen sogenannten Grundschuldauftrag an den Notar, in dem die Eckdaten der Grundschuld festgehalten sind. Die meisten Banken bevorzugen einen bestimmten Standardtext der Grundschuld, der vom Notar, soweit nötig, noch ergänzt und vervollständigt wird. Zur Beurkundung der Grundschuld werden dann Eigentümer und Darlehensschuldner eingeladen. Nachdem die Grundschuld beurkundet ist, reicht der Notar den Text beim Grundbuchamt ein, dort wird die Grundschuld dann in das Grundbuch eingetragen. Der Kreditgeber erhält vom Notar eine Kopie der Urkunde und vom Grundbuchamt einen Grundbuchauszug zugeschickt. Die Kreditgeber sind häufig erst nach der Grundschuldeintragung bereit, das Darlehen auszuzahlen. Sie sollten also die Grundschuldbestellung nicht bis zum letzten Tag aufschieben, da bis zur Eintragung noch einige Tage vergehen.

Wenn Sie etwas an Ihren Kreditgeber zahlen, dann tilgen Sie damit das Darlehen, nicht die Grundschuld. Die Grundschuld bleibt also mit dem vollen Nennbetrag im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit schon vollständig abgezahlt ist. Eine solche Grundschuld nennt man "nicht valutiert". Weil der Kreditgeber nach der Rückzahlung keine Zahlung mehr verlangen kann, darf er selbstverständlich auch keine Versteigerung mehr beantragen, die Grundschuld nützt ihm also nichts mehr. Sie können nun vom Kreditgeber verlangen, dass die Grundschuld gelöscht wird, was allerdings mit Kosten verbunden ist. Wenn Ihr Gläubiger eine "normale" Bank oder Sparkasse ist, dann können Sie die nicht valutierte Grundschuld auch im Grundbuch stehen lassen. Benötigen Sie später einmal von demselben Gläubiger einen neuen Kredit, kann dieser durch die alte Grundschuld mit abgesichert werden und Sie sparen die Kosten für die Neubestellung einer Grundschuld. Ist Ihr Kreditgeber dagegen eine Privatperson, so empfehlen wir, die Grundschuld schnellstmöglich löschen zu lassen.