Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

In den letzten Jahren hat der Verkauf von Kreditforderungen einschließlich der zugehörigen Grundschulden an (häufig ausländische) Investoren bei Darlehensnehmern für große Verunsicherung gesorgt. Auch die zahlreichen Medienberichte zu diesem Thema haben zu einer vernünftigen Analyse der damit verbundenen Gefahren nicht beigetragen. Folgendes sollten Sie zum Thema "verkaufte Kredite" wissen:

  1. Zahlreiche Kreditinstitute haben versichert, dass sie keine Kredite verkaufen, die bis dahin ordnungsgemäß bedient worden sind. Andere Kreditgeber bieten dies zumindest als Option (gegen einen gewissen Zinsaufschlag) an. Hierüber sollten Sie sich bei Ihrem Kreditgeber informieren. In Kreditverträgen, die nach dem 19.8.2008 abgeschlossen wurden, muss hierzu eine Angabe enthalten sein.
  2. Alle uns bekannten Kreditinstitute behalten sich das Recht vor, die Verwertung gekündigter Kredite Dritten zu überlassen. Wenn also das Darlehen nicht mehr bedient wird und gekündigt ist, dann kann der Kreditgeber wählen, ob er selbst seine Sicherheiten verwertet (also z.B. die Immobilie versteigern lässt) oder ob er den Kredit samt Grundschuld an eine Inkassogesellschaft zur Verwertung überträgt.
  3. Auch wenn Ihr Kredit verkauft wurde, sind Sie dem Neugläubiger nicht schutzlos ausgeliefert. Solange das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird, ist auch der Neugläubiger nicht zur Versteigerung berechtigt. Sofern der Kredit nach dem 19.8.2008 verkauft wurde, steht dies bereits im Gesetz. Sofern der Kredit zuvor verkauft wurde, musste Ihre ursprüngliche Bank dies beim Verkauf dem Käufer auferlegen. Hat sie es nicht getan, so haftet sie für den entstandenen Schaden. Ein solcher Extremfall ist uns jedoch noch nicht begegnet.
  4. Das eigentliche Problem besteht darin, dass die Neugläubiger nach Ablauf der vereinbarten Bindungsfrist oft nicht bereit sind, das Darlehen zu verlängern und dies u.U. (weil sie keine Bank sind) auch gar nicht dürfen. Für Sie bedeutet das, dass Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Bindungsfrist nach einem neuen Kreditgeber umsehen müssen.

In einer Grundschuldurkunde werden Ihnen häufig diese Begriffe begegnen, deren Sinn wir hier kurz erklären möchten:

Grundschuldzinsen:

Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag vereinbaren die Kreditgeber auch "Grundschuldzinsen", die meist erschreckende Höhen von bis zu 20 % erreichen. Diese Zinsen haben aber mit den Darlehenszinsen, die Sie wirklich zahlen müssen nichts zu tun. Es handelt sich - im Gegensatz zur landläufigen Meinung - auch nicht um einen Verzugszins o.ä. Die Grundschuld ist nur ein Vorrecht des Kreditgebers, die Immobilie zu versteigern und sich aus dem Erlös so viel vorrangig zu nehmen, wie laut Darlehensvertrag noch geschuldet ist, höchstens aber den Nennbetrag der Grundschuld zzgl. Grundschuldzinsen für einige Jahre. Der Kreditgeber ist also aufgrund dieser Zinsen auch dann noch durch die Grundschuld gesichert, wenn die Darlehensschuld den Nennbetrag der Grundschuld übersteigt. Es sind also z.B. auch rückständige Darlehenszinsen, Verzugszinsen und Kosten aller Art mit abgesichert.

Hierzu muss man bedenken, dass der Darlehenszins, der am Anfang deutlich unter dem Grundschuldzins liegt, nach Ablauf der Bindungsfrist auch erhöht werden kann. Den Grundschuldzins hingegen kann der Kreditgeber später nie mehr ändern. Durch die Eintragung eines zunächst unnötig hohen Grundschuldzinses wird es möglich, die Grundschuld ohne Zusatzkosten nach langer Zeit wieder für einen ganz anderen Kredit mit einem ganz anderen Zinssatz als Sicherheit zu verwenden.

Ein hoher Grundschuldzins führt also nicht zu höheren Schulden; er schränkt aber die Möglichkeit des Eigentümers ein, im Rang danach noch weitere Grundschulden für andere Gläubiger einzutragen.

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