Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

Grundschuld - Wichtige Begriffe

In einer Grundschuldurkunde werden Ihnen häufig diese Begriffe begegnen, deren Sinn wir hier kurz erklären möchten:

Grundschuldzinsen:

Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag vereinbaren die Kreditgeber auch "Grundschuldzinsen", die meist erschreckende Höhen von bis zu 20 % erreichen. Diese Zinsen haben aber mit den Darlehenszinsen, die Sie wirklich zahlen müssen nichts zu tun. Es handelt sich - im Gegensatz zur landläufigen Meinung - auch nicht um einen Verzugszins o.ä. Die Grundschuld ist nur ein Vorrecht des Kreditgebers, die Immobilie zu versteigern und sich aus dem Erlös so viel vorrangig zu nehmen, wie laut Darlehensvertrag noch geschuldet ist, höchstens aber den Nennbetrag der Grundschuld zzgl. Grundschuldzinsen für einige Jahre. Der Kreditgeber ist also aufgrund dieser Zinsen auch dann noch durch die Grundschuld gesichert, wenn die Darlehensschuld den Nennbetrag der Grundschuld übersteigt. Es sind also z.B. auch rückständige Darlehenszinsen, Verzugszinsen und Kosten aller Art mit abgesichert.

Hierzu muss man bedenken, dass der Darlehenszins, der am Anfang deutlich unter dem Grundschuldzins liegt, nach Ablauf der Bindungsfrist auch erhöht werden kann. Den Grundschuldzins hingegen kann der Kreditgeber später nie mehr ändern. Durch die Eintragung eines zunächst unnötig hohen Grundschuldzinses wird es möglich, die Grundschuld ohne Zusatzkosten nach langer Zeit wieder für einen ganz anderen Kredit mit einem ganz anderen Zinssatz als Sicherheit zu verwenden.

Ein hoher Grundschuldzins führt also nicht zu höheren Schulden; er schränkt aber die Möglichkeit des Eigentümers ein, im Rang danach noch weitere Grundschulden für andere Gläubiger einzutragen.

Sicherungsvereinbarung oder Zweckbestimmungserklärung:

Irgendwo muss geregelt werden, welche Schulden durch die Grundschuld gesichert sind. Bei manchen Banken findet sich hierzu eine Regelung in der Grundschuldurkunde, meist aber wird diese Frage im Darlehensvertrag oder einem gesonderten Sicherungsvertrag geregelt. Diese Vereinbarung und ihre spätere Änderung bedürfen keiner notariellen Beurkundung oder Grundbucheintragung, sind aber für die Grundschuld von entscheidender Bedeutung. Die Grundschuld kann entweder als Sicherheit für ein bestimmtes Darlehen dienen oder aber ganz allgemein zur Sicherung "aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche". Letzteres ist nicht ungefährlich, wenn Darlehensschuldner und Eigentümer veschiedene Personen sind oder wenn mehrere Personen Eigentümer sind. Hier sollte darauf geachtet werden, dass nicht durch eine zu weite Formulierung eine Bürgschaft durch die Hintertür geschaffen wird. Bei diesen Klauseln lohnt es sich also, genau hinzusehen und bei Zweifeln Rat vom Notar oder Rechtsanwalt einzuholen.

Rückgewähranspruch:

Wenn die durch die Grundschuld gesicherten Schulden ganz oder teilweise zurückgezahlt sind, dann kann der Eigentümer vom Kreditgeber die "Rückgewähr" der Grundschuld verlangen. Konkret heißt dies: Der Kreditgeber ist auf Verlangen verpflichtet, die Grundschuld löschen zu lassen oder sie an den Eigentümer selbst oder einen neuen Gläubiger (z.B. eine andere Bank) zu übertragen. Wenn mehrere Grundschulden für verschiedene Kreditgeber im Grundbuch eingetragen sind, so möchten die nachrangigen Kreditgeber diese Ansprüche auf sich überleiten, damit sie nach Abzahlung der vorrangigen Darlehen im Rang nach vorn aufrücken können.

Eigentümerrechte:

In verschiedenen (allerdings seltenen) Fällen, können Grundschulden auf den Eigentümer übergehen, so dass dieser zum Inhaber einer Grundschuld am eigenen Grundstück wird. Er kann sie dann an einen neuen Kreditgeber abtreten oder auch löschen lassen. Sind jedoch im Rang nach dem Eigentümerrecht noch andere Grundschulden eingetragen, können deren Inhaber meist die Löschung der Eigentümergrundschuld verlangen und so nach vorn aufrücken.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung:

Die "Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung" ermöglicht es dem Kreditgeber, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu beantragen, ohne vorher ein gerichtliches Urteil erstreiten zu müssen. Die notarielle Urkunde nimmt also das Urteil gewissermaßen vorweg. Dies gilt bei einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung "gegen den jeweiligen Eigentümer" sogar dann, wenn das Grundstück inzwischen weiterübertragen wurde. Dass es bei Zahlungsschwierigkeiten tatsächlich zur Versteigerung kommt, ist glücklicherweise relativ selten. Meist finden sich noch für alle Beteiligten bessere Lösungen, z.B. ein Verkauf. Dies ist auch dann noch möglich, wenn die Versteigerung bereits beantragt ist.

Persönliche Haftung oder Abstraktes Schuldanerkenntnis:

Wer ein Darlehen aufnimmt, haftet ohnehin mit seinem Gesamtvermögen für dessen Rückzahlung, nicht nur mit dem Grundstück, an dem die Grundschuld eingetragen wird. Wenn die Grundschuldurkunde (wie fast immer) auch ein vollstreckbares abstraktes Schuldanerkenntnis enthält, dann kann der Kreditgeber auch sonstige Vermögensgegenstände des Schuldners pfänden lassen, ohne vorher ein Zahlungsurteil erstreiten zu müssen. Der Darlehensschuldner muss auch aufgrund des Schuldanerkenntnisses nicht mehr zurückzahlen, als im Darlehensvertrag vereinbart war. Der Kreditgeber hat jedoch gegenüber anderen Gläubigern einen Zeitvorteil und damit etwas bessere Chancen, noch werthaltiges Vermögen vorzufinden. Das Schuldanerkenntnis kann auch dann bedeutsam sein, wenn wegen Meinungsverschiedenheiten nur ein kleiner Restbetrag der Schulden nicht bezahlt wird. Diesen kann der Gläubiger dann durch Pfändung eines Kontos o.ä. eintreiben, ohne gleich eine Versteigerung beantragen zu müssen. Wichtig ist, dass das Schuldanerkenntnis nur der tatsächliche Darlehensschuldner übernehmen sollte, ansonsten hätte man eine Haftung für fremde Schulden, ähnlich einer Bürgschaft.

Grundschuldbrief:

Ein Grundschuldbrief ist eine vom Grundbuchamt ausgestellte Urkunde (meist ein bräunliches Blatt im DIN A4-Format). Ist ein solcher Brief erteilt, so kann die Grundschuld ohne Umschreibung im Grundbuch weiter übertragen werden. Praktisch sind Grundschuldbriefe selten geworden, üblich sind sie nur noch bei Grundschulden zugusten von Lebens- oder Krankenversicherungen oder Bausparkassen. Sollten Sie je einen Grundschuldbrief von Ihrem Kreditgeber übersandt bekommen, so entsorgen Sie ihn bitte nicht! Bringen Sie ihn lieber zum Notar und lassen Sie die Grundschuld gleich löschen. Ist der Brief einmal verloren, so ist zur Löschung der Grundschuld ein Aufgebotsverfahren nötig, das teuer ist und viele Monate dauert.