Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

Wichtige Schritte vor Beurkundung

Verkäufer

Als Verkäufer sollten Sie vor Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages insbesondere klären, ob durch die geplante Veräußerung einkommensteuerliche Folgen ausgelöst werden. Stichworte in diesem Zusammenhang sind zum Beispiel: "Spekulationsgewinn" oder "gewerblicher Grundstückshandel".

Um die Bonität eines möglichen Käufers einschätzen zu können, ist häufig üblich, sich eine durch dessen Kreditinstitut ausgestellte "Finanzierungsbestätigung" vorlegen zu lassen.

Käufer

Für den Käufer ist vor Abschluss eines Grundstückskaufvertrags regelmäßig folgendes wichtig:

  • rechtzeitiges Bemühen um die Finanzierung des geplanten Kaufs und Veranlassen, dass unser Notariat rechtzeitig die erforderlichen Unterlagen von Ihrer Bank zur Verfügung gestellt erhält;
  • Klärung des Erschließungszustands des Grundstücks. Genauere Auskünfte hierzu können Sie bei der jeweils zuständigen Gemeinde bzw. dem jeweiligen Erschließungsträger erhalten;
  • Klären, in welchem Erwerbsverhältnis Sie kaufen, wenn der Kauf durch mehrere Personen erfolgen soll. Insbesondere beim Vorhandensein vor- oder nichtehelicher Kinder, bei haftungsgeneigter Tätigkeit eines der potentiellen Käufer, bei unverheirateten Paaren als Käufer oder bei unterschiedlicher Beteiligung mehrerer Käufer an der Finanzierung der Immobilie besteht u.U. Beratungsbedarf.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung gelten einige Besonderheiten. Dazu gehört unter anderem, dass sich wichtige Regelungen für das gemeinschaftliche Zusammenleben in der Wohnanlage neben den gesetzlichen Vorschriften auch aus der sogenannten "Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung" sowie aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung ergeben.

So hat die Teilungserklärung zum Beispiel auch die Zuordnung von Gartenflächen, Keller- und Speicherräumen sowie Stellplätzen zum Inhalt. Die Gemeinschaftsordnung regelt neben vielen weiteren wichtigen Fragen auch die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und trifft Bestimmungen zur Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen und Sondereigentum (z.B., ob die Nutzung einer Wohnung als Praxis oder sonstige Geschäftsräume zulässig ist). Die Eigentümerversammlung beschließt unter anderem über Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte vor Vertragsschluss also regelmäßig

  • sich Einsicht in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung verschaffen;
  • sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus der Vergangenheit zeigen lassen;
  • beim Verwalter die Beschluss-Sammlung der Eigentümergemeinschaft einsehen;
  • bei Verkäufer und Verwalter erfragen, ob Rückstände hinsichtlich des "Haus-" bzw. "Wohngelds" bestehen.

Zusammengefasst führen - begonnen mit der notariellen Beurkundung - in der Regel drei hauptsächliche Schritte zum Eigentumserwerb durch den Käufer:

1. Schritt

Der erste Schritt ist die Verbriefung des Kaufvertrags vor dem Notar.

Nach dieser Beurkundung versendet der Notar zunächst die Vertragsabschriften an Verkäufer und Käufer sowie an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts; außerdem an etwaige Genehmigungsstellen und - falls der Käufer den Kaufpreis finanziert hat - an dessen Bank.

Weiter veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung und holt - wenn Belastungen auf der veräußerten Immobilie eingetragen sind - die betreffenden Löschungsbewilligungen für diese Belastungen bei den Banken oder sonstigen Gläubigern des Verkäufers ein.

Read More: Vertragsabwicklung

Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks führt kein Weg am Notar vorbei. Darüber hinaus betreuen wir selbstverständlich auch viele weitere Gebiete des Immobilienrechts, wie

  • Aufteilung in Wohnungseigentum
  • Bestellung, Anpassung und Veräußerung von Erbbaurechten
  • Bestellung, Übertragung und Übernahme von Grundpfandrechten (Hypothek / Grundschuld)
  • Grundstücksverkehr mit Gemeinden (Einheimischenmodelle, Baugebiete, Straßengrundabtreung, städtebauliche Verträge, Erschließungsverträge)
  • Gestaltung von Grundstücksbelastungen (Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte etc.) und Benutzungsregelungen
  • Verträge im Zusammenhand mit einer anstehenden Zwangsversteigerung
  • Besondere Formen des Grundstückserwerbs (z.B. Leibrentenkauf, Rückvermietung)

Wichtige Begriffe

Auflassung

"Auflassung" ist der gesetzliche Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für die Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (§ 925 BGB). Bei notariellen Grundstückskaufverträgen ist die Auflassung häufig in eine vom eigentlichen Vertragstext getrennte Anlage "ausgelagert". Diese Anlage verwahrt der Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung bis ihm der Verkäufer bestätigt oder der Käufer nachweist, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Erst dann gibt der Notar die Auflassung zur Bearbeitung an das Grundbuchamt weiter. So ist der Verkäufer sicher, dass er das Eigentum an seiner Immobilie erst aufgeben muss, wenn er die vertraglich versprochene Gegenleistung des Käufers erhalten hat.

Read More: Grundstückskauf - Wichtige Begriffe

Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks führt kein Weg am Notar vorbei. Darüber hinaus betreuen wir selbstverständlich auch viele weitere Gebiete des Immobilienrechts, wie

  • Aufteilung in Wohnungseigentum
  • Bestellung, Anpassung und Veräußerung von Erbbaurechten
  • Bestellung, Übertragung und Übernahme von Grundpfandrechten (Hypothek / Grundschuld)
  • Grundstücksverkehr mit Gemeinden (Einheimischenmodelle, Baugebiete, Straßengrundabtreung, städtebauliche Verträge, Erschließungsverträge)
  • Gestaltung von Grundstücksbelastungen (Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte etc.) und Benutzungsregelungen
  • Verträge im Zusammenhand mit einer anstehenden Zwangsversteigerung
  • Besondere Formen des Grundstückserwerbs (z.B. Leibrentenkauf, Rückvermietung)