Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

Grundstückskauf - Wichtige Begriffe

Wichtige Begriffe

Auflassung

"Auflassung" ist der gesetzliche Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für die Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück (§ 925 BGB). Bei notariellen Grundstückskaufverträgen ist die Auflassung häufig in eine vom eigentlichen Vertragstext getrennte Anlage "ausgelagert". Diese Anlage verwahrt der Notar im Rahmen der Vertragsabwicklung bis ihm der Verkäufer bestätigt oder der Käufer nachweist, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Erst dann gibt der Notar die Auflassung zur Bearbeitung an das Grundbuchamt weiter. So ist der Verkäufer sicher, dass er das Eigentum an seiner Immobilie erst aufgeben muss, wenn er die vertraglich versprochene Gegenleistung des Käufers erhalten hat.

Auflassungsvormerkung

Die "Auflassungsvormerkung" (manchmal auch als "Eigentumsvormerkung" bezeichnet) ist ein Grundbucheintrag, der das Grundbuch hinsichtlich des verkauften Grundbesitzes für spätere Verfügungen des Verkäufers "sperrt", die erworbene Immobilie wird durch diesen Eintrag also für den Käufer "vorgemerkt". Würde der Verkäufer nach dieser Eintragung versuchen, den Grundbesitz nochmals zu verkaufen oder mit neuen Schulden zu belasten, hätten die betreffenden Rechtsgeschäfte im Verhältnis zum ersten Käufer keine Wirkung. Der Käufer kann nach Eintragung der Vormerkung also sicher sein, dass der en Grundbesitz nach Kaufpreiszahlung auch tatsächlich zu Eigentum erwerben kann und er nicht mit neuen Schulden des Verkäufers belastet ist.

Besitzübergang

Der "Besitzübergang" ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer berechtigt ist, die erworbene Immobilie wirtschaftlich zu nutzen. Häufig sehen die vertraglichen Regelungen vor, dass Kaufpreiszahung und Besitzübergang Hand in Hand gehen, also "Zug um Zug" erfolgen. Das hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er die Schlüssel zum Objekt erst aus der Hand geben muss, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Für den Käufer bedeutet dies, dass auch erst ab diesem Zeitpunkt die mit dem Grundbesitz verbundenen Lasten zu tragen hat.

Lastenfreistellung

Zu sogenannten "Rechtsmängeln" gilt bei Grundstückskaufverträgen der Grundsatz, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum am verkauften Grundbesitz frei von Rechten Dritter verschaffen muss, insbesondere frei von etwa am verkauften Grundbesitz durch Grundbucheintrag abgesicherten Schulden (z.B. durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder Hypothek). Im Rahmen der Vertragsabwicklung besorgt der Notar regelmäßig auch die Unterlagen, die erforderlich sind, um die veräußerte Immobilie von derartigen Belastungen freizustellen. Der Notar wird dazu von den Vertragsteilen beauftragt, bei den im Grundbuch vermerkten Gläubigern die notwendigen Unterlagen für die "Lastenfreistellung" anzufordern.

Eine Ausnahme vom Grundsatz der Lastenfreiheit bilden häufig die in der sogenannten "zweiten Abteilung" des Grundbuchs eingetragene Rechte. Diese Rechte regeln häufig z.B. nachbarschaftliche Beziehungen (Abstandsflächenübernahmen, Geh- und Fahrtrechte, Ver- und Entsorgungsleitungsrechte) und werden vom Grundstückskäufer in der Regel übernommen. Hier kommt es aber stets auf den Einzelfall an.

Oberjustizkasse Bamberg

Die Gebühren für den Grundbuchvollzug werden in Bayern zentral erhoben. Zuständig dafür ist die Oberjustizkasse in Bamberg. Alle Rechnungen für Eintragungen im Grundbuch erhalten Sie also von dieser Stelle.

Sachmängelhaftung

Zur Mängelhaftung wird in Grundstückskaufverträgen über gebrauchte Immobilien regelmäßig vereinbart, dass die Veräußerung Immobilie erfolgt "wie sie liegt und steht". Das bedeutet, dass - außer beim Vorliegen bestimmter Umstände wie wie vor allem Vorsatz oder Arglist - der Verkäufer keine Haftung für den Zustand der Immobilie übernimmt und der Käufer ihn also nicht wegen etwaiger Mängel in "Regress nehmen" kann.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Ist die für einen Grundstückskauf anfallende Grunderwerbsteuer bezahlt, erhält der Notar von der Grunderwerbsteuerstelle automatisch die sogenannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung". Es handelt sich also um eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Käufer seiner Verpflichtung zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer nachgekommen ist. Das Vorliegen dieser Bestätigung wird auch vom Grundbuchamt geprüft. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kann daher im Grundbuch der Eigentumswechsel auf den Käufer nicht vollzogen werden.