Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

Vertragsabwicklung

Zusammengefasst führen - begonnen mit der notariellen Beurkundung - in der Regel drei hauptsächliche Schritte zum Eigentumserwerb durch den Käufer:

1. Schritt

Der erste Schritt ist die Verbriefung des Kaufvertrags vor dem Notar.

Nach dieser Beurkundung versendet der Notar zunächst die Vertragsabschriften an Verkäufer und Käufer sowie an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts; außerdem an etwaige Genehmigungsstellen und - falls der Käufer den Kaufpreis finanziert hat - an dessen Bank.

Weiter veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung und holt - wenn Belastungen auf der veräußerten Immobilie eingetragen sind - die betreffenden Löschungsbewilligungen für diese Belastungen bei den Banken oder sonstigen Gläubigern des Verkäufers ein.

2. Schritt

Ist die Auflassungvormerkung eingetragen, die Löschung etwaiger Belastungen gesichert und sind auch etwaige sonstige Voraussetzungen für die Fälligkeit erfüllt (z.B. erforderliche Genehmigungen), folgt der zweite Schritt: der Notar teilt den Vertragsparteien das Vorliegen dieser Voraussetzung mit, er versendet also die sogenannte "Fälligkeitsmitteilung". Diese Mitteilung ist für den Käufer das Signal für die Kaufpreiszahlung (ggf. hängt die Fälligkeit allerdings auch noch von weiteren Voraussetzungen ab, die nicht vom Notar, sondern von den Vertragsparteien selbst zu prüfen sind, ein häufiges Beispiel dafür ist die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer).

Für den Käufer ist bei diesem zweiten Schritt besonders zu beachten:

Sind Grundpfandrechte des Verkäufers mit dem Kaufpreis wegzufertigen, ist der von der Verkäufer-Bank geforderte Betrag ("Ablösebetrag") direkt an diese zu überweisen. Die genauen Beträge und die Kontoverbindung sind in diesem Fall der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu entnehmen.

Für den Verkäufer gilt:

Nach Zahlung muss der Verkäufer dem Notar unverzüglich den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Der Notar übersendet ihm dazu - zusammen mit der Abschrift der Fälligkeitsmitteilung - eine vorgefertigte Erklärung, die nur noch zu unterzeichnen und an die Notarstelle zurückzuleiten ist.

3. Schritt

Jetzt erfolgt der dritte Schritt:

Nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung sendet der Notar dem Grundbuchamt alle Unterlagen für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Nach Erledigung des grundbuchamtlichen Vollzugs erhalten die Vertragsparteien dann eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte.

Mit Eigentumsumschreibung tritt der Käufer nach den gesetzlichen Bestimmungen auch in etwaige Sachversicherungen (zum Beispiel: Gebäudebrand-, Leitungswasser-, Hagel- und Sturmversicherungen) für die erworbene Immobilie ein (dies gilt jedoch nicht für etwaige Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen). Die Veräußerung ist dem jeweiligen Versicherer unverzüglich anzuzeigen, ansonsten ist der Versicherer unter Umständen von seiner Leistungspflicht befreit. Der Käufer ist auch berechtigt, bestehende Versicherungsverhältnisse innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung zu kündigen, wobei immer genau geprüft werden sollte, ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Kündigung wirtschaftlich vernünftig ist.

Auch bei der zuständigen Gemeinde kann sich empfehlen, den Verkauf anzuzeigen, damit dort die Grundsteuer künftig vom neuen Inhaber der Immobilie erhoben wird.