Notare Dr. Martin Leiß und Lucas Wartenburger

Grunderwerbsteuer

Überblick

Mittels der Grunderwerbsteuer "beteiligt" sich der Staat an der Übertragung von Grundstücken. Wird also ein (bebautes oder unbebautes) Grundstück, eine Eigentumswohnung oder auch ein Erbbaurecht verkauft, so fällt nahezu unvermeidlich diese Steuer an; Ausnahmen sind in diesem Fall rar. Die Steuer sollte daher von vornherein bei der Finanzierungsplanung mit berücksichtigt werden. Im Gegenzug verzichtet der Staat für diese Fälle auf die Mehrwertsteuer.

Den Steuersatz bestimmen die Bundesländer, weshalb sich in den letzten Jahren ein regelrechter Wettbewerb nach oben entwickelt hat. Nur Bayern und Sachsen verlangen noch 3,5 %, alle anderen Bundesländer haben ihre Sätze erhöht auf bis zu 6,5 %.

Besonders gefährlich an der Grunderwerbsteuer ist,

  • dass sie auch mehrfach anfallen kann, v.a. wenn das Grundstück in mehreren Stufen übertragen wird
  • dass sie auch anfallen kann, wenn gar kein Grundstück übertragen wird, sondern z.B. ein Anteil an einer Gesellschaft, der ein Grundstück gehört und
  • dass es für die Grunderwerbsteuer (anders als bei der Mehrwertsteuer) keinen "Vorsteuerabzug" gibt, d.h. beim Weiterverkauf fällt die Steuer wieder an, ohne dass der Verkäufer seine Steuer zurück erhält.

Maßgeblich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist bei Kaufverträgen regelmäßig die Höhe der Gegenleistung, also der Kaufpreis. Ob der Kaufpreis dabei durch eine Zahlung, durch Übernahme von Schulden oder durch Zahlung einer Rente erbracht wird, ist unerheblich. Jedoch können einige Positionen aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, insbesondere der Kaufpreis für mitverkaufte bewegliche Gegenstände (z.B. Küche) oder bei Eigentumswohnungen der mitverkaufte Anteil am Verwaltungsvermögen (Instandhaltungsrücklagen).

Gesellschaften

Die Zwischenschaltung von Personengesellschaften ist, v.a. im unternehmerischen Bereich, ein beliebtes Mittel zur Minimierung der Grunderwerbsteuer. Die Entwicklung der idealen Gestaltung setzt jedoch eine gute Abstimmung zwischen dem Notar und Ihrem steuerlichen Berater voraus, da man stets fünf Jahre in die Vergangenheit und fünf Jahre in die Zukunft schauen muss, um die steuerliche Gesamtbelastung abschätzen zu können. Die Grunderwerbsteuer kann sinnvolle Umstrukturierungen empfindlich stören. Umso wichtiger ist es, schon vor dem Grundstückserwerb die richtige Struktur zu finden.

Steuerfrei

Einige Fälle sind von vornherein von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies sind insbesondere:

  • unentgeltliche Geschäfte (also v.a. Schenkungen), für die allerdings Schenkungsteuer anfallen kann (Beispiel: Onkel schenkt seiner Nichte eine Eigentumswohnung ohne jegliche Auflagen)
  • Geschäfte zwischen geradlinig verwandten Personen (dh. eine Person stammt von der anderen ab), wobei jeweils auch deren Ehegatten einbezogen sind (Beispiel: Schwiegersohn kauft von seinen Schwiegereltern ein Baugrundstück)
  • Erbauseinandersetzungen (Beispiel: um eine Erbengemeinschaft zu beenden zahlt ein Erbe den anderen aus und übernimmt das Grundstück allein)
  • Übertragungen zwischen Ehegatten, z.T. auch nach der Scheidung

Nicht steuerbefreit sind hingegen (ein häufiger Irrtum!) Verträge zwischen Geschwistern oder nicht verheirateten Lebensgefährten. In diesen Fällen müssen schon beim Erwerb die Weichen richtig gestellt werden, um spätere unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.

Vermeiden

lässt sich die Grunderwerbsteuer in den allermeisten Fällen nicht. Von der Ausweisung eines zu geringen Kaufpreises im Notarvertrag kann an dieser Stelle nur dringend gewarnt werden. Dies ist nicht nur illegal, es ist auch für Verkäufer und Käufer eine höchst gefährliche Gestaltung. Wird beispielsweise der Verkäufer insolvent, bevor das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben ist, steht der Käufer bei einem solchen "Schwarzkauf" ohne jeden Schutz da und erhält von seinem schon gezahlten Kaufpreis nur die Insolvenzquote von z.B. 5 % zurück. Übt ein anderer ein Vorkaufsrecht aus (solche Rechte bestehen oft gesetzlich, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind), erhält der Verkäufer nur den Kaufpreis, der auf dem Papier steht (es sei denn, er zeigt sich selbst wegen Steuerhinterziehung an).

Dasselbe gilt übrigens auch beim "Aufspalten" von Verträgen in einen offiziellen (beurkundeten) und einen "privaten" Teil. Sind sich z.B. Käufer und Verkäufer einig, dass der Verkäufer nicht nur das Grundstück verkauft, sondern dass dieses auch durch den Verkäufer bebaut wird, dann fällt auch für den Bauvertrag die Grunderwerbsteuer an und die Bauverpflichtung gehört in die Notarurkunde hinein. Die Aufspaltung in zwei Verträge ist für den Käufer hochgefährlich, sie bringt steuerlich keine Ersparnis (da die Finanzämter diese "Tricks" bestens kennen) und führt mitunter sogar zu einer vermeidbaren Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer. Seriöse Berater werden Ihnen solche Gestaltungen nicht empfehlen.

Sparen

kann man hier dennoch, wenn auch mit kleinerer Münze. Zunächst können aus dem Kaufpreis Beträge herausgerechnet und gesondert ausgewiesen werden, die nicht die Immobilie selbst betreffen und daher grunderwerbsteuerfrei sind. Dies sind v.a.

  • Kaufpreisteile für mitverkauftes Inventar (Möbel, Einbauküchen, Ölvorräte etc.)
  • Ablöse der "mitverkauften" Reparaturrücklage bei Eigentumswohnungen
  • Ablöse für teilweise abgerechnete, aber noch nicht abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen.

Außerdem kann man z.T. Geld sparen, wenn bestimmte vom Verkäufer zurückbehaltene Rechte (Fahrtrechte etc.) schon vor dem Kaufvertragsabschluss bestellt werden.

Übertreiben soll man hier freilich auch nicht. Die Finanzämter achten schon darauf, dass die für Inventar ausgewiesenen Kaufpreise einigermaßen realistisch sind. Wer für eine gebrauchte Küche 30.000 € geltend macht, braucht dafür zumindest eine gute Erklärung. Außerdem berechnen die Finanzierungsbanken des Käufers ihre Beleihungsgrenzen oft nur anhand des Kaufpreises für die Immobilie selbst. Ein zu hoher Kaufpreisanteil für Inventar kann dann zu Zinsnachteilen führen, die höher sind als die gesparte Steuer.